房贷利率“换锚”后 对房价、房贷影响有多大?

房贷利率“换锚”后 对房价、房贷影响有多大? 2019-11-15 11:10:48   阅读: 4784

抵押贷款利率“锚定变化”今天正式登陆。

央行新的抵押贷款利率政策规定,从10月8日开始,新发行的商业个人住房贷款利率将按照贷款市场报价(lpr)定价。

新政策生效后,抵押贷款利率会上升还是下降?抵押贷款利率应该如何计算?这会影响未来房价的变化吗?已经签署的抵押贷款合同将来会改变吗?这是大多数购房者对新抵押贷款政策的疑问。

第一位财经记者同一天获悉,锚改后,全国各地抵押贷款利率保持稳定,与国庆前的利率基本一致。抵押贷款定价机制的转移实现了平稳过渡,保证了房地产市场的稳定,对绝大多数购房者影响不大。对于现有企业,正在研究相关政策,基本原则是保护贷款人和借款人的合法权益。

锚定变更后如何计算抵押贷款利率?

Lpr、买方所在地的下限和银行点已成为“锚定变化”后影响抵押贷款利率走势的三大因素。

从10月8日开始,抵押贷款利率将从以前的参考贷款基准利率改为参考贷款市场报价(lpr)定价。目前,各地根据“逐市政策”的原则,相继制定了本地区利率定价基准转换计划,确定了地方差别住房信贷政策的最低和最高分。

第一位财经记者此前了解到,为了确保新旧机制之间的平稳过渡,在新的个人住房贷款利率政策出台后,许多银行已经开始了一系列工作,包括系统升级、修改抵押合同、组织员工培训等,并在国庆节前基本就绪。

然而,对于普通购房者来说,如何通过在lpr基础上增加一些点数来获得抵押贷款利率仍然没有明确的概念。

例如,如果某地区抵押贷款利率锚定变动后的利率下限为:第一笔抵押贷款利率不低于lpr加55个基点,根据央行9月20日首次公布的5年期lpr(4.85%),如果双方同意在锚定变动下限的基础上增加20个基点,第一笔住房贷款的实际执行利率为5.6%(即4.85%+0.55%+0.2% = 0.2%)

此外,置业人士仍然关注,如果按揭证券公司的每月报价有所调整,每月还款金额会否相应改变?

央行的公告明确表示,在lpr实施后,当借款人申请商业个人住房贷款时,他们可以与银行金融机构协商,就利率重新定价周期达成一致。重新定价期限可由双方协商确定,最短期限为1年,最长期限为合同期限。借款人和贷款银行可以根据其利率风险承受能力和管理能力进行选择。每次重新定价利率时,定价基准都会调整到最近一个月相应期间的lpr。

所谓利率重新定价(利率重新定价),是指贷款银行根据合同约定的计算方法和定价基准的变化,确定形成新的贷款利率水平。

第一位金融记者从一家大型国有银行了解到,该银行的抵押贷款重新定价一年周期从起息日开始。换句话说,如果买方选择最低1年的利率重新定价周期,1年内lpr的变化不会影响贷款利率和每月还款额。如果起息日为10月8日,贷款利率将于次年10月8日调整,并于次年9月20日根据lpr点重新计算。如果买方选择合同期限最长的利率作为重新定价期,即选择固定利率,贷款利率在贷款期限内保持不变。

新政策对房价和贷款的影响有多大?

"新的抵押贷款利率政策实施后,将如何影响当前的房价?"对于大多数购房者来说,在抵押贷款利率发生变化后,这是一个常见的问题。

苏宁金融学院高级研究员陈家宁认为,与其他影响房地产价格的因素相比,利率变化对房价的影响相对有限,如购房限制政策和首付比例。

陈家宁认为,首付比例的波动要求买家在短时间内筹集并支付大量首付,这对买家的购买力和需求有较大影响。在实际操作中,各地也在提高第二套住房首付比例,以抑制投机和调节房价。大多数一线和二线城市对购房资格也有限制,这进一步限制了他们的购买力和需求,除非他们有当地账户、工作居住证或在当地缴纳了多年的社会保障/税收。因此,相比之下,新利率政策对房价的影响是有限的。

除了对房价的影响之外,大多数购房者还在关注新利率政策出台后,现有抵押贷款利率会发生什么变化。

记者了解到,目前抵押贷款利率总体保持稳定,基本与国庆前的利率持平。

例如,北京9月份第一次抵押贷款利率为5.39%,第二次抵押贷款利率为5.88%。抵押贷款利率与lpr挂钩后,根据最新的lpr计算,第一套住房的利率为5.4%,第二套住房的利率为5.9%。第一和第二套抵押贷款的利率分别改变了1bp和2bp。

例如,上海9月份第一次抵押贷款利率为4.65%,第二次抵押贷款利率为5.39%。抵押贷款利率与lpr挂钩后,根据最新的lpr计算,第一套住房的利率为4.65%,第二套住房的利率为5.45%。新老政策切换顺利。

此外,如何在新旧政策之间进行过渡也是抵押贷款利率锚定变化过程中关注的一个问题。

据了解,目前正在研究现有贷款“锚定交换”的相关政策,但有一个基本原则,即保护贷款人和借款人的合法权益。

关于如何改变现有住房贷款利率的“锚”,央行相关负责人在回答记者关于个人住房贷款利率的提问时表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需要修改贷款合同,升级系统,组织员工培训,同时采取各种方式为客户做好宣传和解释工作,确保转换过程顺利有序。2019年10月8日前,已发放、已签署但尚未发放的贷款仍按原合同执行。

陈家宁认为,新利率政策对现有抵押贷款客户的影响可以分为两种情况:

首先,如果央行基准利率继续放开,现有抵押贷款客户仍将根据基准利率计算抵押贷款利率,并履行还款义务。其次,如果央行基准利率停止公布,并不排除市场报价利率(lpr)将被用来取代现有抵押贷款客户的基准利率。

新旧政策过渡的具体计划仍需通过监督进一步明确。陈家宁认为,“现有按揭客户仍按基准利率计算按揭利率”的过渡计划较为顺利,新旧贷款形式并存。然而,新贷款是基于市场利率(lpr)。随着时间的推移,基于基准利率的旧贷款将逐渐到期,基准利率将逐渐退出历史舞台。

(编辑:赵金波)

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